Frage der Finanzen

Die Finanzierung einer Immobilie ist für manchen Bauherren ein Kraftakt. Um sich nicht zu übernehmen, sollte man im Vorfeld einige wichtige Punkte beachten.

Wer sich den  Traum von der eigenen Immobilie erfüllt, benötigt fast immer eine Finanzierung, muss also zur Bank. Deshalb gilt: Eine gute Planung im Vorfeld ist das A und O, um zu verhindern, dass man sich finanziell übernimmt. Denn wie bei jeder Finanzierung können auch bei einem Baukredit Gefahren lauern. „Zum einen kann dies bedeuten, dass man dem falschen Kreditvermittler vertraut oder die Konditionen nicht richtig beachtet und dadurch einen viel zu teuren Baufinanzierungskredit aufnimmt“, warnt  Florian Haas von der Schutzgemeinschaft für Baufinanzierende e.V. Diese Organisation prüft die Baufinanzierungen ihrer Mitgliedsunternehmen und Bauherren auf Machbarkeit und Qualität. Ein Zertifikat bestätigt dann die Qualität und Zuverlässigkeit der geprüften Baufinanzierungen. Haas weiß also, wovon er spricht, wenn er künftigen Bauherren oder Immobilienbesitzern empfiehlt, bei der Finanzierung genau hinzusehen, etwa wenn es um den Kreditzins geht.

„Was ist bei dem Kreditangebot angegeben? Fünf Prozent Zinsen oder fünf Prozent effektiver Jahreszins? Bei der ersteren Angabe kann man davon ausgehen, dass einige Punkte nicht in den Zins einberechnet wurden und man den eigentlichen Zinssatz beschönigen möchte. Dieser wird nämlich um einiges über dem angegeben Zins liegen“, erklärt Florian Haas. Falsche Berechnung der Effektivzinsen sind eine Art Klassiker, weiß der Finanzexperte. Die Vorgaben zur Berechnung des Effektivzinses schreiben derzeit vor, den effektiven Jahreszins nicht nur für den Zeitraum der Zinsbindung, sondern für die gesamte Laufzeit des Darlehens anzugeben. Doch niemand weiß, wie die Zinsen nach Ablauf der Zinsbindungsfrist genau aussehen werden und das macht die Vergleichbarkeit der Zinssätze von verschiedenen Anbietern schwierig.

Versteckte Kosten
Hinzu kommt, laut Florian Haas, dass in den Angeboten für Kredite  Verwaltungskosten, Bearbeitungskosten und die Provision für den Vermittler des Kredits fehlen können, ebenso wie die Zinseszinsen. „Wenn man diese wichtigen Punkte selbst dazurechnet, kommt dann ein ganz anderer als der Lockzinssatz heraus. Und gerade Menschen, die im Bereich der Kredite und Darlehen unerfahren sind, laufen hier oft Gefahr, auf ein solches, vermeintlich sehr gutes, Angebot hereinzufallen“, warnt Verbandsvorstand Haas: „Ein Kredit, bei dem kein effektiver Jahreszins oder effektiver Jahreszinssatz angegeben ist, sollte gar nicht in Betracht gezogen werden für das Baufinanzierungsdarlehen. Es könnte nämlich sehr gut sein, dass dies dann nicht der einzige Haken bei diesem Kredit ist.“ Generell rät Florian Haas zur Vorsicht: „Oftmals werden Baufinanzierungen schnell umgesetzt, eine Überprüfung der Plausibilität findet zumeist nur bei der Bedienbarkeit der Raten statt. Ob die Finanzierungssumme reicht oder nicht, prüfen die Banken oft nicht.“ Kommt bei einem Beratungsgespräch das Thema Versicherung zur Sprache, empfiehlt Haas ebenfalls eine skeptische Grundhaltung, schließlich sollte das Angebot der eigenen Absicherung dienen und nicht nur ein willkommenes Zusatzgeschäft für eine Finanzgruppe sein.

Vorsichtig kalkulieren
Die aktuell niedrigen Zinsen sind verlockend, doch Haas warnt davor, sich zu  übernehmen: „Sind die Zinssätze nicht lang genug festgeschrieben und der niedrigste Tilgungssatz gewählt, tickt eine Zeitbombe.“ Außerdem kommen zum vereinbarten Zinssatz oft  noch hohe Gebühren wie Abschlusskosten hinzu und die Darlehenssumme wird zu gering berechnet, berichtet Florian Haas: „Wenn eine Nachfinanzierung fällig wird, kann es dann so richtig teuer werden.“ Ist das eigene Bauprojekt oder der Immobilienkauf also ein unkalkulierbares Risiko? Zumindest wer einfache Regeln beachtet, bleibt weitestgehend auf der sicheren Seite. Zum Beispiel gilt für die Baufinanzierung: so viel eigenes Geld wie möglich, so wenig geliehenes Geld wie nötig. Denn mit der Höhe des Hypothekendarlehens steigen auch die finanziellen Verpflichtungen aus Zins und Tilgung.

Ein Baukredit in Höhe von 200.000 Euro verursacht momentan bei 4,0 Prozent Zins und 1,5 Prozent jährlicher Tilgung eine monatliche Belastung von gut 900 Euro. Bringt ein Bauherr 50.000 Euro eigenes Geld ein, sodass der Kredit auf 150.000 Euro sinkt, ergibt sich eine monatliche Belastung von knapp 700 Euro. Das sind Immerhin rund 200 Euro weniger im Monat, und fast 2.500 Euro jährlich. Im Ernstfall kann das eine entscheidende Ersparnis sein, etwa bei Arbeitslosigkeit. Denn trotz verringerter Einnahmen besteht dann noch ausreichend Luft, den  Baukredit abzubezahlen. Bauherren die über diesen Spielraum nicht verfügen, droht die Zwangsvollstreckung. Denn die Bank wird versuchen, eigene Verluste durch eine Versteigerung zu vermeiden.

Konstruktion und Kosten überblicken
An erster Stelle stehen also der Kassensturz und Fragen zum eigenen Ersparten: Wie viel frei verfügbares Vermögen ist vorhanden und wie viel davon kann ich als Eigenkapital für die Finanzierung meines neuen Zuhauses verplanen? Die Antworten darauf kann man recht einfach ermitteln, weiß Florian Haas: „ Erforderlich sind im Grunde nur drei Informationen: die Art des Vermögens, dessen Wert zu einem bestimmten Stichtag sowie eine Antwort auf die Frage, ob sich das Vermögen im Handumdrehen und ohne Werteinbuße abrufen lässt.“ Vor allem der letzte Punkt ist wichtig. Wer zum Beispiel eine Lebensversicherung kündigt und dies auch noch in den Anfangsjahren , erhält unter Umständen deutlich weniger Geld zurück, als er ursprünglich eingezahlt hat. „Bessere Alternativen sind, jene Police entweder beitragsfrei, so der Fachbegriff, zu stellen oder aber sie zu beleihen und so in die Finanzierungsstrategie zu integrieren“, rät Haas.

Sein gesamtes Kapital sollte man als Bauherr indes nicht in die Finanzierung einbringen. Drei bis fünf Netto-Monatsgehälter, am besten schnell verfügbar auf einem Tagesgeldkonto, sollten in der Hinterhand bleiben, für den Fall, dass nicht einkalkulierte Ausgaben nötig werden. Eine tragfähige Finanzierung setzt sich also zusammen aus soliden Rücklagen und ausreichend Startkapital. Letzterer Punkt lässt sich  ohnehin nicht umgehen, auch wegen der Auflagen der Banken. So gut wie kein Institut vergibt Hypothekendarlehen an Bauherren, die kein oder nur sehr wenig Eigenkapital mitbringen. Hier haben die Erfahrungen aus den USA ihre Spuren hinterlassen. „Die Institute sind nämlich wegen der Finanzkrise deutlich zurückhaltender bei der Vergabe risikobehafteter Kredite. Außerdem müssen sie mehr Eigenkapital vorhalten als früher“, erklärt Florian Haas.

Meist müssen deshalb seitens des Kreditnehmers mindestens zehn bis 15 Prozent der Kosten vorhanden sein. Eher sollten es aber zwanzig, besser noch dreißig Prozent sein. „Das ist ein sehr guter Puffer für den Fall, dass der Bauherr und seine Familie vorübergehend finanzielle Durststrecken überstehen müssen“, erklärt der Finanzierungsexperte Florian Haas. Solche finanziellen Ausnahmesituationen treffen Bauherren schnell und mit voller Wucht, zum Beispiel wenn der Hauptverdiener arbeitslos wird und deshalb auf staatliche Unterstützung angewiesen ist. Auch eine längere Krankheit verursacht schnell finanzielle Probleme. Denn die Lohnfortzahlung durch den Arbeitgeber läuft nur sechs Wochen lang, danach gibt es ein spürbar geringeres Krankengeld. Noch weitaus gravierender sind die Auswirkungen bei Berufsunfähigkeit oder gar im Fall eines plötzlichen Todes des Hauptverdieners.

Konservativ planen
Eine gewisse Form von Sicherheit schaffen die deutschen Finanzierungsgewohnheiten. Traditionell werden Immobilien hier nämlich konservativ sprich vorsichtig finanziert. Hypothekendarlehen haben in der Regel für einen längeren Zeitraum zwischen fünf und zwanzig Jahren einen vertraglich vereinbarten, festen Zinssatz. Während dieser sogenannten Zinsbindungsfrist hat man als Kreditnehmer Kalkulationssicherheit, weil der Kredit nicht teurer wird, falls die Zinsen auf den Kapitalmärkten steigen.

Angesichts verschiedener Unwägbarkeiten fährt man als Bauherr oder Immobilienkäufer am besten mit einer vorsichtigen Strategie und mit einer ausgewogenen Mischung aus finanziellen Rücklagen und frei verfügbarem Kapital. Das ist der beste Kompromiss auf dem Weg zu einer günstigen Finanzierung, die auch bei unvorhergesehenen Ereignissen Bestand hat. Den Verlockungen der derzeit günstigen Zinsen für Finanzierungskredite sollte man nicht erliegen, solange das nötige Kapital noch nicht in der Hauskasse ist. „Dann besser noch ein paar Jahre warten und zur Miete wohnen, bevor man sich in ein finanzielles Abenteuer stürzt“, warnt Florian Haas.

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